引き続き前回、前々回の記事の続きです。

「住宅ローンを借りる際に知っておいてほしい
３つのポイント」の2つ目です。

２つ目は、
「借入は看板だけで決めず窓口でも決めること」

ネットを見れば簡単に条件は比較できます。
正直、思うのはどこで借りても
変動型や固定型の違いがなければ
結果、それほど大差がないのも事実です。

昔は皆様の属性や勤務先、建築会社によって
ローンの条件が変わることはありました。

組合がある会社にお勤めなら
「ろうきん」が条件がいい時代もありました。

長期間の固定ローンの商品が
各金融機関ともほぼなくて
１０年固定が最長くらいの時代に
「UFJ銀行(当時)」が２０年固定型の商品を
出していた時期もありました。

「某金融機関と提携しているので
弊社で建築なら金利優遇幅が大きいです。」と
言う大手メーカーもありましたが、
実際は私が営業してた工務店などで建てても
条件が一緒なことも多かったです。

フラット３５の前身のような住宅金融公庫は、
当時、建物代には使えても
土地代では使えなかったので
今のフラットのように土地代分と一緒には
借りれませんでした。

ただ、土地代にも使える固定型商品
今のフラットに近い商品で
「しんきんGOOD住まいリング」とかも
ありました。今もあるのかな？

ただ、フラット同様、窓口業務が主で
実入りが少ないこの商品。
信用金庫なら本当はどこもOKなのに
「めんどくさい、儲からない」
そのせいか窓口で「貸しません。」と
断られたことは何十回もありました。

そしてその金融機関の本部に乗り込んで
融資をつけたことも何十回もありました。
なので私は担当者には
嫌われてたでしょうね（笑）。

でも、営業マンはお客様の味方になるのが
当たり前だと思います。

今はそんなに偏ったこともない時代なので
どこの金融機関でも安心して
借りやすくはなっているのです。

ただ、住宅ローンというのは
特殊と言うか
経験を積まないとなかなか難しいものです。

窓口で何件かに携わったからといって
慣れて提案できるほど簡単ではないです。

住宅会社の営業マンのほうが
金融機関の窓口の人より
何かと経験して詳しかったりするのも事実。

それにA銀行の担当者に相談すれば
A銀行の商品しかアドバイスしてくれませんが、
営業マンはどこの金融機関で
借りられても結果構わないので
A銀行とB銀行とC信用金庫でいいものを
教えてくれることもポイントです。

最近はどこでも「ローンセンター」を作り
専門の担当者をいてくれますが、
そのローンセンターの担当者でも
経験の浅い人がいたりして
何回も何回も提出書類を言ってきたり
記名押印の書類をお願いされたりして
うんざりすることもあります。

その点、本当にしっかりした担当者なら
そんな煩わしさもなく最低限の回数で終るので
手続きが本当にスムーズです。

各金融機関の商品に金利差がほぼないのなら
きちんとした担当者にしてもらったほうが
ローンも問題なく進みます。

平日に休みにくいお仕事をされている方は
特に思います。

金融機関側の都合で
何度も足を運んでもらうことによって
その持って行き場のない怒りが
建築会社に来ることもあり、
困ったことは結構ありましたね（苦笑）。

金融機関によっては
事前審査という最初のお伺いをたてて
ＯＫをもらってから
特に何も変わってないのに
本審査ではねられることも
ゼロではないから怖いものです。

１０年以上前、某有名な金融機関の担当者に
とんでもない目に合わされて
家が完成してからも引渡できず
４ヶ月以上引きずり回され、
金融機関の不手際なのに
私が近隣の家に何回も謝罪にいき
最後に土下座までして
なんとか融資が実行になったこともありました。

仲介をした不動産業者さん以外は
特に手を差しのばしてくれる人もなく、
辞表を胸のポケットに毎日入れて
きちんとケリをつけれたら辞めてやる！と
胸に思いつつ仕事をしていたのは
今ではいい思い出ですね（笑）。
頑張れ!　昔の俺♪

ちなみにその担当者は
謝罪や説明の場に
１回も出てきませんでしたが･･･。

実際、給与振込みしている金融機関で
借入されたい方も多いでしょうが、
前回のFB紹介記事でも書いたような
フラット３５を使うときに土地代金分は
貸してくれないところも多々あるので
窓口での対応も実は大事になるのです。
（私が仕事してた姫路では
知る限り４つの金融機関だけでした。）

慎重な方、真面目な方ほど
看板より窓口で決められたほうが
安心なのも事実ですから。

「金利が安けりゃそれでいいんだ。」と
言われる方には、全然参考にならないかな？
でも、ローンは損得だけではないと
思っているので
金利・条件だけではないなとは、
２２年営業してたらしみじみ思います。

今はその差があまりない時代なので特に。

なので、建築される会社の営業マンに
その地域でしっかりした窓口のいる
金融機関はどこか？を聞いて、
お任せするのが
一番いい方法ではないでしょうか？

こんな感じでまとめてみました。
２つ目も熱く語ってしまいました（笑）。
すみません。
次回に３つ目のお話を書きますね。

前回の記事の続きです。

家を建てられるとき、
ほとんどの方が住宅ローンを借入されます。
どれにしようか調べてみても
結局は金利などの条件面しか
わからないことが多いものです。

「○○銀行は金利優遇幅が大きい。」
「○○ホームで家を建て場合は
通常よりも大きく優遇してくれる。」
窓口やネットで大きく書かれていますが
私の経験上、実はそれほど大きな差は
同エリアであれば、ありませんでした。

現時点ではそうであっても
数年先では大きく変わることも多く
目先だけでは判断されないように
お伝えしてきました。

手続き上のことや
心構えも踏まえた視点で
「住宅ローンを借りる際に知っておいて欲しい
３つのポイント」をお話させて頂きます。

１つ目は
「損得勘定ではなくリスク回避で選ぶこと」

月々の返済計画を比較すると
安く感じるからか
変動金利を借入させる方が多いのですが、
まず計画は、固定金利で試算して下さい。

試算して、無理なく支払えるのなら
是非そのまま固定金利で建築してください。

もし、無理そうかなと思われるのなら
安易に変動金利で決めずに
今一度、じっくり考え直して下さい。

完全変動型ではないにしろ
３年固定型でローンを借りたものの
４年目で計画を変えたら
結果、支払総額が減っているどころか
当初より増えてしまうようなことも
実際は多くある話です。
こうなったら笑うに笑えません。

固定金利は借入期間は金利は変わりません。
景気がよくなっても
環境が変わっても・・・。
固定金利のリスクは金融機関側です。

変動金利は景気がよくなれば上がります。
景気がよくならなくても
上がる可能性もありますから、
結局どうなるか分からないのです。
変動金利のリスクは借りられる
皆様のほうにあるのです。

変動金利の場合、
１０年以上先でもどんなことをしてでも
金融機関側は返済額を
上げれる機会を持っています。

できればそういったリスクは
借入される皆様には
無いようにしてほしいのです。

固定金利の商品は
金融機関によっては無いこともあります。
(「どうして無いのか」不思議ですよね？
その理由は誰がリスクを背負うのか？
といった視点で考えてみてください。）

今の時代なら一般的な金融機関なら
フラット３５Sといった
固定金利の商品があるので
まずはそちらで比較検討されては
いかがでしょうか？

変動金利の商品と比較しても
今ならそれほど大きな金利差はないはずです。

でも、大きな金利差がないのなら
どうして固定金利を
薦めてくれないのでしょうか？

どうして、
その建築会社の担当者は、
その金融機関の窓口は、
「ローンの試算を変動金利でしかしてくれない」
のでしょうか？

ここに見極めのポイントがあるのです。

誤解しないでください。
変動金利がダメで固定金利がいいと
いいたいのではありません。

試算したら変動金利のほうがいい人もいます。
（借入額や返済期間、土地の有無などで）

要は
変動金利の場合と固定金利の場合の
シュミレーションの比較･説明を
してくれないことが問題なわけです。

双方のメリット、デメリットを
比較して教えてくれないから問題なのです。

変動金利の例しか教えてくれない場合。
住宅会社の担当者の場合は
目先の支払額を安く感じさせたい、
高額な会社ほど総額ではなく
支払で安く感じさせたい企みがほとんどです。

金融機関の窓口の場合は
フラット３５Sという商品は性質上、
窓口になった金融機関は儲けが少ないのです。
変動金利などの自社商品なら
儲けも大きく、担当者の成績に反映します。

その背景に
家を建てて頂くお客様のことよりも
ローンを実際支払われるお客様のことよりも
メリット、デメリットも言わず
自分の都合だけを優先している理由だからこそ
「本当にそれでいいのでしょうか？」
と思うわけです。

お客様にリスクを説明しないまま
そのリスクをお客様に背負わされる事も
「それがビジネスなんだよ。
綺麗事は言うな！」と言われたら
そうなのかもしれません。

建築会社は
「性能のいい家を建てたらいい、
住みやすい家を建てたさえいいのだ。」と
思われるのなら
会社選びには必要ないかもしれません。

でも、だからこそ
自己防衛のためにも
こういった考え方だけは
具体的に家づくりを始める前に
知っておいてほしいと思うのです。

皆様が買われる人生一番大きな買い物は
住宅でも土地でもなくて、
住宅ローンなんだという事実を知って頂く事が
家づくりにおいては
実は重要なことなんだと知って頂くことが
建築会社の営業マンの
一番最初の仕事でなければいけないのです。

さて、一つ目で長く語りすぎました（笑）。
残りの二つは、次回に書きたいと思います。
すみません。

またよかったら、続きも読んでください。

４月なのに２５℃超えの夏日が続いています。
おそらく数日すれば、
気温も例年通りに戻るでしょう。

気温の変化に体がついていかず
体調を崩しがちなので、
みなさまご注意ください。

さて、今回は住宅ローンのお話をします。
２２年間、住宅会社の営業マンとして
たくさんのご家族の家づくりに携わってきました。

一説には世の中には、
４８００種類の住宅ローンがあると言われています。
実際に借入れされるのはもちろん、
その中の１種類なわけですから
どれが一番いいのか悩まれますよね。

私が２２年間、住宅ローンに係わってきて
アドバイスさせて頂いてきたポイントのお話を
させて頂きますね。

まず住宅ローンは金利以外に
時代によって条件などが大きく変わります。

私がこの仕事を始めた平成８年頃は
住宅金融公庫、年金公庫といった公的融資が
多かったように思います。

ただ当時の融資額は、
建物土地総額の８０％まで
２０％の自己資金が無ければ
家は建てられませんでした。

土地建物代金が３０００万円なら
代金の２０％の６００万円と
諸費用額約２００万円の
合計８００万円の自己資金が必要だったのです。

今となっては、
なかなか厳しい条件ですね。

やがて、こうした条件は厳しいので、
１００％を融資可能といった時代も来ました。
ただ、勤続年数は３年以上でないと
貸さないといった条件になりました。

また、時代が変わり
勤続年数は３年ではなく、
１年でいいといった時代に変わりました。

今では１年未満でも
できなくもなくなったりしています。
（ただ、借りれるけれど危険な側面もあるので
慎重な判断は必要です。）

他には、道路の権利関係の問題などで
全国のどこかで事件がおきると
全ての金融機関がそのことに関して
厳しくなったりすることもありました。

今では個人情報に関してかなり厳しい時代です。

要は過去の何らかのローンで
返済が滞ったころがあったり
（１年に２回あったら厳しいです）、
未納などがあれば、まず審査は撥ねられます。

要は過去にローンできちんと
してくれなかった人は危険だと
貸し手は厳しくジャッジする時代なのです。
当たり前かもしれませんが、
簡単に特例はなかったりします。

例えば、なんらかの問題があっても
借入する際に必要な保証料を多く払えば
貸してくれる金融機関もあるかもしれませんが、
返済計画に無理がないかは
冷静な判断はいるでしょう。

ただ、一般的に金融機関は
「貸してナンボ」の商売なので
担当者がどこまで親身なアドバイスを
くれるかはわかりません。

（ちなみに簡単に担当者の見極めが
できる方法があるとすれば、
「ローンの試算を変動金利でしかしてくれない」時は
かなり要注意と思います。
金融機関の担当者も営業マンも。

詳しくは次回に書きます。）

ローンはビジネスです。
基本は
「相手が薦めてくる方法で
検討するのではなく、
相手が渋る方法で検討するのがいい。」
と思います。

相手が薦めてくるのは相手にメリットが
相手が渋るのはこっちにメリットがあることは
通常、駆け引きでは当たり前なわけです。

なので、私は
金融機関の方が薦めてこない方法で
ローンづけのお手伝いをすることが多かった。

なので、金融機関の人には
嫌われてたかもしれませんね（笑）。

でも、お客様のメリットになることをするのが
私たち営業マンの存在価値なわけです。
なのに、このやり方なら手間がかからないから、
面倒くさくないからと
それだけの理由で薦めてくる営業マンには
いつも疑問符がつきました。
でも、そんな営業マンが多いのもこれまた事実。

なので、住宅ローンに関しての
大切なポイントはあらかじめ知っておいてもらい、
その上で信頼できる営業マン、
家づくりのパートナーをまず見つけてくださいと
初めてお話しする際にはお話してきました。

次回は
「住宅ローンを借りる際に知っておいてほしい
３つのポイント」を書きたいと思います。
それを知った上で、家づくりを
具体的に始めてください。

これから家づくりをお考えの方は
参考にして頂ければ幸いです。

昔からマーケティングは
言い方が違うだけで存在していて、
大事なものだったんだなってわかったお話。

先日、東京に行っていた際に
電車の乗り継ぎで南千住駅に
初めて行きました。

どこに行っても事前にリサーチして
何か面白いものがあったら
10分でも時間を作って見に行きます。

今回は南千住駅から歩いて
3分くらいのところに
プロレスの神様 カールゴッチのお墓が
あると聞いて見に行こうとしたら、
駅を出たら正面に松尾芭蕉の像が･･･。

「奥の細道」のスタートは
南千住だったようです。

写真で芭蕉の向こうに見えるお寺に
ゴッチさんのお墓がありました。

でもこのお寺の墓地
そんなに大きくないのですが、
たくさんの見どころがありました。

吉田松陰のお墓や
鼠小僧のお墓、
昭和の大事件 吉展ちゃん誘拐事件の
吉展ちゃんの地蔵尊（お墓もあるようです）が
ありました。

そしてそこには
1774年杉田玄白らが作った
日本初の解剖書訳本「解体新書」を作る
きっかけとなった場所であるので
戦災を機に、解体新書の絵扉をかたどった
浮堀青銅板も展示されていました。

もう３０ｍくらいの中で見どころ満載で
とても貴重な時間を過ごせました。

で、夜に家に帰ってから
奥さんが娘たちのために2年間買い続けた
マンガ日本史の杉田玄白を取り出し
読んでみたのですが、
もうこれがメチャメチャ面白かったです。

その中には興味深い話が載っていました。
（すみません、ここからが本題です。）

解体新書の元になった西洋医学書
ターヘル・アナトミアと
それまでの医学の常識であった
五臓六腑説はあまりにも
かけ離れていたこと、

翻訳作業がかなりの苦労で
なかなか進まなかったこと、

解体新書の翻訳者として
前野良沢は載っていないこと、

それは、2人の考え方の違いであり、
生き様の違いであったことなど
本当に興味深い話が多いのですが、

一番面白かったのは
当時、アルファベットを載せただけで
発売禁止処分になるような鎖国の時代、
杉田玄白は「解体新書」を出す前に
簡単なパンフレットを配って
幕府の様子を確認。

結果、幕府からのおとがめはなく、
パンフレットは大好評だったので
「解体新書」を出版したようです。

これって今で言うマーケティングですよね？
江戸時代にもそんな概念があったのかと
思うと、とても興味深いわけです。

そういえば、
こんな風にマーケティングの概念で
同じく、江戸時代に鰻屋さんから
「どうやったら鰻が売れるか？」と
相談された平賀源内。

「土用の丑の日に鰻を食べたら体にいい」と
今で言う宣伝コピーを出したら
平成の今でも言われるくらい
広まった話と似てたりするなとか思ってたら
杉田玄白と平賀源内は大親友だったと聞いて
スゴイな～と感心しました。

ちなみに解体新書の図版は
平賀源内の弟子が描いた話もありました。

マーケティングというと
難しい話のようにも思うのですが、
根っこはシンプルなものかもしれません。

いつの時代も素晴らしい発想があります。
いつの時代も意味のあるご縁があります。

私の人生も大なり小なり
意味があるとすれば、
それをきちんと形付けることが
人生の大きなテーマなのかもしれませんね。

プロ野球のペナントレースが開幕しました。
今年もたくさんのドラマが産まれるのでしょう。
今年は１回くらいは観戦しに球場まで
足を運びたいと思います。

日本のプロ野球は８０年以上の歴史があります。
王さんの日本シリーズサヨナラ３ランや
昭和６０年阪神のバックスクリーン３連発、
イチローの２１０本安打など
ドラマはたくさんありますが、
日本シリーズでの江夏投手のピッチングで
とてもドラマチックな試合があります。

後に、山際淳司さんに
「江夏の２１球」としてノンフィクション小説で
書かれてとても有名になった試合。

日本シリーズ７戦目
広島３勝、近鉄３勝で迎えた最終試合。

４対３広島優勢で迎えた９回裏近鉄の攻撃。
当時、広島の抑えだった江夏投手は
ノーアウト満塁といった絶体絶命から
抑えきり広島が優勝した試合。

とても有名な話なので
知ってる人は多いとは思います。

この９回裏のドラマには
たくさんの裏話があります。

１アウトをとったときのこと。

抑えの江夏投手と心中する気でいつつも
万が一、延長戦になったときに備え
ブルペンへ次の投手の準備を指示した
広島 古葉監督。

その様子を見て
「俺と心中する気じゃなかったのか？
最後に俺を信用しないのか？」と憤り、
もうやる気をなくしかけた江夏投手。

その江夏投手の顔を見て、
緊張の糸が切れかかるのに気づいた際、
マウンドまで近寄り
「気にするな、オマエが辞めるなら
俺も辞めるから。」と
連続試合出場継続中なのに
そう言って守備に戻った衣笠選手。

結果、８回日本シリーズに
監督として出場するも８回敗退した
悲運の闘将、近鉄 西本監督。

西本監督が一番、日本一に近づいたこの試合。
勝負でスクイズのサインを出したものの
江夏投手に外され失敗し、
広島が日本一を決めたこの試合は
プロ野球史上、３指に入る試合と言われています。

熱い思いの衣笠選手もスゴイ。
あの場面でスクイズで１点を取りにきた
西本監督もスゴイ。
心情はどうであれ、最悪の事態にも備えた
古葉監督の決意もスゴイ。

そして、カーブの握りのまま
投げる瞬間にスクイズに気づき、
外角高めへ外してスクイズを見破った
江夏投手もとてもスゴイのです。

こうして、このドラマを振り替えると
江夏投手を筆頭に
ものすごい駆け引き、ドラマがあります。

こうして、このドラマは
後世、語り継がれていくのですが、
こんな感じでスポットライトを浴びることが
ないままでしたが、
個人的に、実は水沼捕手が一番スゴイと思うのです。

走ってくるランナーが見えたとき、
江夏投手を信頼し、外すために
とっさに立ち上がったこと。

「水沼なら受けてくれる。」と
江夏投手が信頼していたこと。

全然、スポットライトを浴びてないですが、
地味ですけど、このドラマでは水沼捕手が
実は一番の貢献度のある
ヒーローのような気がするのです。

地味だったり、
裏方だったりして目立たず
最大の貢献をしても
どうしてもチーム内では
活躍がわかってもらえにくい人がいます。

華がある人のほうが目立ちますから、
仕方ない部分もあります。

でも、監督や社長、リーダー達は
そういった人の貢献を見落とさず、
一言でいいからきちんと労ってあげてほしい。

そんなチームはいつまでも続くように思います。

お金の評価も嬉しいでしょうけど、
言葉の評価、態度の評価なくしては
結局は満足できないわけで、
そのことを大事にする
リーダーでいるかどうかは、
いつもチェックしていかないといけないですね。

真のリーダーであるのなら･･･。

３月末から暖かいこともあり
いつもより桜の満開が１週間ほど早いですね。

金曜日、郵便局行くついでに
姫路城の前を通ったらとても綺麗でした。
姫路城を見に来るには、
１年で一番いい時期かと思います。

旅行で来られてた外国人の方が
とても興奮して喜ばれてました。

先週、遠方にいる親友が法事で
姫路へ帰ってくるらしく
偶然、前日のやりとりで知ったので
急遽２人で御飯を食べに行きました。

彼は１０年以上前に
新しい区切りをつける意味もあり、
遠く中国へ渡りました。

途中、携帯電話が壊れて変わったこともあり
数年間、疎遠になってた時期もありましたが、
随分前にPCメールでやり取りしたことが
１回だけあったことを思い出してから
再度、連絡がとれるようになりました。

過酷なまでに働き続けている様を知り、
日本に帰ってきて欲しかったこともあったので、
中国にいる彼の所まで
「日本に帰っておいで。」と一言伝えたくて
逢いに行ったこともありました。

彼には２０数年前、私が岡山で
サラリーマンをしてたときに
仕事でボロボロになったときがあり、
電話で相談してたら
数日後、大阪から深夜、車を飛ばして、
励ましに来てくれたことがありました。

本当にありがたかったな。
あのときの「借り」を
彼にはどうしても返したかったのです。

１年半くらい前かな？
１０年いた中国から彼は
日本に帰ってきたのです。
今は日本で家族４人暮らしています。

中国での日々が多忙だったこともあり、
私はしばらくゆっくりしたほうがいいと
帰ってきたときに言いました。

今回も「まだゆっくりしたら？」と言うと
彼は「ゆっくりするのはまだ２０年早いわ。
死ぬ直前にゆっくりするわ。」と笑ってました。

その台詞を聞いて
彼が中国に旅立つときにプレゼントした
野狐禅ってミュージシャンのアルバムに
収録された「ならば、友よ」って
曲の歌詞が頭の中をよぎりました。

この曲こそ彼に贈ったエールでした。

その歌詞のサビはこんな歌詞です。

そうよな。
彼が中国に旅立つとき、
お互いの夢を語るのはもっともっと先の人生で
語り合おうと言ってました。

まさにこの通りで
ゆっくりするのは、
まだまだ先でいいんですよね。

自分が昔、伝えた言葉を
彼なりにずっと胸に
止めていてくれたんだなと思うと
実はちょっと涙がでそうになるくらい
感激して嬉しかったです。

そのとき、かなり呑んだ理由は、
そんな言い訳にしています（笑）。
ハハハハハハハ。

彼と友人になって２７年。
そんな友人がいること、心から感謝します。